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2“最近,中介一直在跟我說,杭州房價要跌瞭……”


雖然杭州調控沒有加碼,但最近七部委出拳整治樓市亂象,浙江的杭州、寧波也被列入瞭重點“關照”城市的名單。

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據杭州我愛我傢分析,直接導致二手房出現下降的應當是新房市場的集中出讓,實屬罕見,而且不乏單價較低的房源,這會造成二手房購房需求被一定程度的分流以及市場的觀望情緒。這當中,新房限價的“價格錨定”影響,已經明顯顯現出來,假以時日,價格倒掛的“剪刀差”,可能不復存在。

值得關註的還有福建寧德市。7月10日寧德出臺瞭樓市調控新政,其中最引人矚目的內容是“新房每年漲幅控制在6%以內,今年下半年漲幅控制在3%以內”。創造性地給新房設瞭“漲停板”,嚴格將房價預期控起來。

“十年後,萬科還會是地產公司嗎?我想不是瞭。”更早一些的6月29日,萬科董事會主席鬱亮在萬科2017年年度股東大會上如此表示,“未來,萬科要做美好生活的服務商。”比如萬科杭州,就已經推出瞭居住、辦公、商業消費、養老、教育、文化藝術等多種生活場景的服務。

湧金君註意到,就在7月6日,杭州一夜連發7張預售證,並且無一樓盤要求凍資,最低35萬存平價美白面膜|平價美白面膜推薦款證明即可。

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特別是因限價延期開盤長達半年的碧桂園東旭府,突然一次性推出1266套房源。這是搖號以來,杭州首開推盤量最大的一個樓盤。

最近,萬科、融創不約而同地發聲,認為自己不再是“房產商”瞭。

官方消息是“涉及區域規劃需作評估”,但隨後媒體證實,中止出讓的原因是地塊起價太高,沒有開發商參拍——這裡可是杭州出現第一個“萬人搖號”樓盤的良渚,強烈的對比催生出一種風雨欲來的淒涼味道。

中美“貿易戰”風聲鶴唳、住建部“坐實”棚改貨幣化安置減量、金融去杠桿放風險進入深水期……未來經濟不確定性等因素,也在逼迫著開發商加速周轉,開閘放量的趨勢似乎“隱現”。

所以,在回望這兩年的樓市後,我們會說樓市調控的真正目的,在於“遏制上漲預期”。

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雖然現在大傢對土地是“大跌”還是“微調”仍有爭論,但開發商們捂緊瞭口袋,當起瞭理性的“吃瓜群眾”的事實已毋庸置疑。那麼,他們在擔心什麼?


6月份的成交量環比5月出現明顯的萎縮,從目前看,7月的第一周延續瞭6月的行情,有可能未來整個7月都有可能持續這種狀態。

最大的擔心,來源於樓市調控的不放松。

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開發商或“吃瓜”或轉型

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碧桂園一直是高周轉的典型代表,在三四線城市一直遵循著“456”原則,4個月開工、5個月資金為正、6個月回籠資金的。但最近,碧桂園內部人士表示,“全覆蓋”戰略已明確叫停(三四五線城市全覆蓋內),一切圍繞現金轉。

接下來的7月11日,餘杭、蕭山五個板塊多宗宅地出讓,不出所料,除瞭火車南站地價明升暗降外,其他板塊都明顯出現不同程度的地價跌幅。

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一天三天一周

其實,“丁蟹效應”屬於“自我實現的預言”的一種:一旦部分投資者相信這種現象的存在,生怕應驗,就會非理性地減倉,證券市場便應聲下跌。

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隨著購買力的不斷消耗,搖號熱度也在降溫。可以說,東旭府一口氣推出1266套房源,是碧桂園進一步加快周轉的明確信號,也拉開瞭搶奪“剛需”的序幕。據悉,這個樓盤的報名人數,是7千人。

種種跡象都表明,杭州的調控毫無放松跡象,在新房限價的背景下,不少房企對高價拿地後的自我盈利能力,並沒有太大把握。

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七部委聯合行動,這並不多見,從之後的新聞上也看出整治並非走走過場,這標志著房地產調控不會放松,而會嚴格貫徹“房住不炒”的目標定位。

這種“自我實現的預言”,同樣適用於樓市。初始房價的上漲,往往使人們產生房價會進一步上漲的預期,從而吸引新的購房者進入並進一步推高房價,這個自我強化的循環中反復形成、反復強化……反之亦然。

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二手房的成交同樣不在狀態。據杭州我愛我傢統計,上周杭州二手房成交量下滑較大,環比下降43%。成交量與五一黃金周的交易量持平。其中上城區下滑最嚴重,上周成交量僅23套,環比下降79%。

於是,當湧金君的同事金老板,說自己這幾天一直在焦慮、猶豫、彷徨,因為“中介一直在跟我說,杭州房價要跌瞭,讓我趕緊把手上的一套房子賣掉”時,湧金君特別想恭喜杭州——在中央“房住不炒”的調控精神指導下,在放出限購、限地價、限房價、公正搖號等一系列“猛藥”後,在房價永遠上漲的集體預期裡,終於出現瞭些許不同的聲音,來打破房價上漲的“丁蟹效應”。

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今年4月,碧桂園在一周之內連發三份內部文件,要求提高加大三四五線城市項目周轉速度、報建速度、供貨速度,還傳出即使犧牲規模利潤也要保證現金流的內部要求,防止下半年樓市生變。

從鄭少秋1992年在《大時代》中飾演丁蟹開始,隻要播出由秋官主演的電視、電影,恒生指數就會不同程度地下跌,屢試不爽。

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“我們已經不再是純粹的房地產開發商,而是希望通過和各方資源的整合借力,轉變成為一個中國傢庭美好生活整合服務商。”7月6日,在融創中國東南區域集團戰略懇談會上,融創中國執行總裁、東南區域集團總裁王鵬說,融創將在“歸心城市”平臺上發力,培育包括:居住、商業、酒店、科創、文旅、教育、醫養和長租在內的八大產業。

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這幾天,湧金君發現,在杭州房價永遠上漲的集體預期裡,終於出現瞭些許不同的聲音,來打破房價上漲的“丁蟹效應”。

7月9日,位於餘杭區良渚的一塊住宅用地的中止出讓,在本已微起波瀾的土地市場裡,又投入瞭一枚巨大石子。

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分析人士認為,政府對房地產調控的加碼,開發商傳統的融資、拿地、開發、銷售的生存“套路”已經較難持續,如果房企還不進行變革,可能會面臨淘汰。


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